Máximo y mejor uso

Highest and Best use (HBU) es un concepto utilizado en la valoración de bienes raíces. Establece que el valor de una propiedad está directamente relacionado con el uso de esa propiedad; el uso máximo y mejor es el más conveniente y mejor uso que produce el valor más alto de la propiedad. Este uso también puede no ser el uso actual de la propiedad. HBU es una designación para una entidad que potencialmente podría tener un valor más alto si se utiliza para diferentes fines. Según un artículo en el sitio web del servicio de pesca y Vida Silvestre de los Estados Unidos: en las valoraciones, una entidad se valora en su máximo y mejor uso que maximiza el valor y aumenta los ingresos. Sin embargo, el valor de una entidad en su uso máximo y óptimo no puede ser superior al valor de una entidad en su uso actual cuando, para transformarla en un uso diferente, es necesaria una inversión.

la definición de uso más asequible y mejor también se define como el uso más alto y mejor (HBU) de una propiedad enumerada en el código de valoración de la propiedad (cap. 3, Párr. 2. 10) es el siguiente: es el uso que tiene el valor máximo entre el valor de mercado en el uso actual y los valores de transformación para los usos propuestos de una propiedad. El HBU indica el destino más rentable. La elección del HBU se refiere a los usos (CdVI-Cap. 3, Párr. 2. 10. 2): Solo aquellos usos que están, o pueden estar, legalmente permitidos están incluidos en la HBU. Esto excluye los usos que no están permitidos por el destino urbano actual, o los usos no previstos o prohibidos por las regulaciones gubernamentales y los usos prohibidos por las limitaciones o convenciones contractuales. Las propiedades con un uso anterior al del destino urbano actual pueden no cumplir con la ley. Tales usos adquiridos en mucho tiempo, sin embargo, generalmente se permiten incluso si no se ajustan al destino urbano actual. Esto se debe a que, dado que su uso es anterior a la zonificación urbana, caen bajo una "cláusula de salvaguardia" . Sin embargo, si la construcción legalmente no conforme se destruye o daña más allá de un cierto límite, algunos de estos usos no se pueden volver a proponer. Cualquier uso potencial debe ser físicamente posible, dado el tamaño, la forma, la topografía y otras características del sitio. Por ejemplo, un depósito de 3700m2 (40000ft2) no podría permanecer en una parcela de 930m2 (10000ft2), ya que ese uso no excedería la verificación de la posibilidad física. El máximo y mejor uso de una propiedad debe ser económicamente asequible. Esto significa que el uso propuesto de una propiedad debe generar ingresos suficientes para justificar los costos de construcción más el beneficio para el inversor. En el caso de una propiedad existente, con una vida económica residual evidente, la cuestión de la conveniencia económica es algo irrelevante. En el caso, sin embargo, de una construcción existente con vida económica residual limitada, la cuestión de la conveniencia económica se convierte en una cuestión del uso que proporciona la máxima productividad a la tierra. Si el valor del terreno "considerado libre" excede el valor de la propiedad, considerado " construido menos los costos de reparación o demolición, entonces la reconstrucción del suelo es el uso de la máxima productividad de la propiedad, y el uso continuado de los edificios existentes, que representa el valor neto máximo del sitio, se considera rentable. Finalmente, el uso debe generar el mayor retorno neto (beneficio) para el inversor. Una propiedad que hipotéticamente podría ser construida para uso residencial, comercial o industrial solo puede tener uno de estos usos como máximo y mejor uso. A continuación se presentan estos tres escenarios hipotéticos de construcción que ilustran la verificación de la máxima utilización de la productividad. Precio del Terreno: 100. 000 € útiles para el desarrollo de la industria: 7% _____ costo para la construcción de 930m2 (10000ft2) del pequeño centro comercial: 1, 500, 000 € valor de mercado de 930m2 (10000ft2) el centro del pequeño centro comercial: 1, 840, 000 € beneficio para el desarrollo de negocios: 15% _____ costo para la construcción de 930m2 (10000ft2) del condominio residencial: 1, 200, 000 € valor de mercado de 930m2 (10000ft2) de condominio residencial: 1, 534, 000 € Útil para el desarrollo residencial: 18% _ _ _ _ _ Como muestran los ejemplos, incluso si la construcción comercial configura una construcción con el mayor valor de mercado, el escenario de construcción residencial conlleva el mayor retorno neto para el inversor y esto hace que sea el uso de la máxima productividad 000 € (se mantiene sin cambios en los tres ejemplos) _ _ _ _ _ costo para la construcción de 930m2 (10000ft2) de cobertizo industrial: 750. 000 € valor de mercado de 930m2 (10000ft2) de cobertizo industrial: 910.

La verificación del uso máximo y mejor se aplica a una propiedad construida, tanto como "considerada construida" como "considerada no Construida" "las propiedades No construidas generalmente solo se verifican como" consideradas no construidas ". El uso máximo y mejor" considerado no construido "puede ser el mismo o diferente del uso máximo y mejor como" considerado construido ". Por ejemplo, la" casa A "en un área residencial puede tener un uso máximo y mejor como" considerado no desarrollado "y un uso máximo y mejor como" considerado construido ", ambos de los cuales son residenciales. Una" casa B "similar en una zona con un destino urbano comercial puede tener un uso máximo y mejor como" considerado no construido ", es decir, como un lote comercial, y un uso máximo y mejor como" considerado construido "como una residencia unifamiliar. Si el valor del lote comercial" considerado no construido "en" Casa B "excede el valor de la casa como residencia así como construida, más los costos de demolición, el uso total máximo y mejor de esta propiedad sería el del lote comercial" considerado no construido ". Por ejemplo, supongamos que" Casa B " tiene un valor como casa de 200. 000€, un valor de la tierra como un lote comercial de 250. 000 € y con un coste de demolición de la casa y acondicionamiento del terreno de 25. 000 €. El máximo y mejor uso de la tierra supone demoler la casa y vender la tierra como un lote comercial. El valor de mercado sería 225. 000 € (es decir, 250. 000 € de valor de la tierra menos 25. 000 € gastos de demolición). Sin embargo, si los costos de demolición aumentaron a 55. 000€, el máximo y mejor uso sería el uso residencial existente, porque el valor que lote comercial (ahora de 195. 000€) no superaría el valor existente como residencia. Este sería el uso máximo y mejor de la propiedad, aunque en contraste con la situación actual. Incluso si la casa no se arrasa y el terreno no se cede como lote comercial, el uso máximo y mejor siempre sigue siendo el uso como lote comercial. Aunque nunca sucederá, el valor de mercado de la propiedad está impulsado por esta transformación hipotética debido a la utilidad que esta transformación potencial podría traer a un comprador.

Los conceptos económicos de utilidad y sustitución guían el análisis del máximo y mejor uso. El máximo y mejor uso de una propiedad determina su utilidad para un comprador potencial. El comprador de una propiedad, no pagaría más de la competencia de la propiedad con la misma utilidad de pagar, mientras que un vendedor aceptaría nada menos que un vendedor de una propiedad comparable aceptaría. Esto es cierto para el mismo segmento de mercado.

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Principios de evaluación

Nos referimos aquí al campo de la valoración inmobiliaria donde los principios de valoración (también llamados postulados de estimación) son proposiciones que s...
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